اشتريت شقة بعقد ابتدائي غير مسجل؟ اعرف حقوقك قبل أن تقع في فخ النصب

دفع «أحمد» شقاء عمره لشراء شقة أحلامه، ووقّع مع البائع عقداً ابتدائياً. وبعد فترة بدأ القلق يأكله، لأن جاره أخبره: «طالما لم تسجل الشقة في الشهر العقاري فأنت لا تملك شيئاً، ويمكن للبائع أن يطردك أو يبيعها لغيرك». فما الحقيقة القانونية؟

صحيح أن الملكية العقارية لا تنتقل قانوناً إلا بالتسجيل، إلا أن عقود البيع الابتدائية غير المسجلة تمنحك حقوقاً قوية جداً تحميك من تلاعب البائع.

أولاً: البائع لا يملك طردك ولا إنكار حقك

بمجرد توقيع العقد يلتزم البائع التزاماً شخصياً مؤبداً بـضمان عدم التعرض. فلا يجوز له ولا لورثته من بعده ادعاء ملكية الشقة أو المطالبة بنزعها منك، إعمالاً للقاعدة القضائية المستقرة: من يضمن نقل الملكية لغيره يمتنع عليه ادعاء الملكية لنفسه.

ثانياً: من حقك طرد أي غاصب للشقة

العقد الابتدائي ينقل إليك كافة الحقوق والدعاوى المرتبطة بالشقة. فإذا استولى شخص غريب عليها، فمن حقك رفع دعوى مباشرة لطرد الغاصب وتسلّم الشقة، لأن العقد يمنحك حق الحيازة والانتفاع الفعلي.

ثالثاً: ثمار الشقة وأرباحها ملكك من تاريخ التعاقد

بمجرد إتمام البيع تصبح كافة ثمار الشقة وأرباحها، كإيجارها مثلاً، ملكاً خالصاً لك من تاريخ التعاقد.

رابعاً: حمايتك من البيع المكرر

إذا تسلّمت الشقة فعلياً ووضعت يدك عليها تنفيذاً لالتزامات العقد، ثم باعها البائع لمشترٍ آخر، فلا يجوز نزعها منك لتسليمها للمشتري الثاني طالما لم يسجل الأخير عقده.

أين تنتهي الحماية؟

الملكية العقارية لا تنتقل قانوناً إلا بالتسجيل. فالعقد الابتدائي، مهما كانت قوته بين طرفيه، لا يجعلك مالكاً في سجلات الشهر العقاري، ويظل العقار على ملك البائع حتى تُشهر ملكيتك.

نقطة مهمة: المشتري بعقد غير مسجل يُعد من «الغير» في أحكام الصورية بالنسبة لتصرف صادر من ذات البائع لمشترٍ آخر، وله إثبات الصورية المطلقة بكافة طرق الإثبات بما فيها البينة والقرائن، لأن التسجيل لا يصحح العقد الصوري.

الخطوة التي تغلق الباب نهائياً

عقدك الابتدائي صحيح ويحميك، لكن لإغلاق الباب تماماً أمام أي تلاعب بالبيع المكرر، بادر برفع دعوى صحة ونفاذ عقد البيع وتسجيل صحيفتها، لضمان أسبقيتك المطلقة على أي مشترٍ آخر.